PIS/COFINS

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Art. 782. O crédito presumido da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins de que trata este Capítulo deve ser calculado mediante a aplicação dos percentuais de que trata o art. 169 sobre o valor do custo orçado para conclusão da obra ou melhoramento, ajustado pela adição e exclusões constantes no § 1º do art. 781 (Lei nº 10.833, de 2003, art. 4º, § 2º e art. 16).

§ 1º Para efeito do disposto nos §§ 1º e 3º do art. 781 , caso ocorra modificação do valor do custo orçado antes do término da obra ou do melhoramento, nas hipóteses previstas na legislação do IRPJ, o novo valor orçado deve ser considerado, a partir do mês da modificação, no cálculo dos créditos presumidos (Lei nº 10.833, de 2003, art. 4º, § 4º e art. 16).

§ 2º Na hipótese prevista no § 1º, caso o valor seja modificado para mais, a diferença do custo orçado correspondente à parte do preço de venda já recebida da unidade imobiliária pode ser computada como custo adicional do período em que se verificar a modificação do custo orçado, sem direito a qualquer atualização monetária ou juros.

§ 3º Para efeito da modificação do custo orçado de que trata o § 1º, admitem-se apenas as alterações que se relacionem com a quantidade ou a qualidade dos materiais, bens, obras ou serviços, ou com a natureza dos encargos ou despesas estipulados no orçamento.

Art. 783. A pessoa jurídica que utilizar o crédito presumido de que trata o caput deve determinar, na data da conclusão da obra ou melhoramento, a diferença entre o custo orçado e o efetivamente realizado, apurados na forma estabelecida na legislação do IRPJ, com os ajustes previstos no § 1º do art. 781, observado que, se o custo realizado for (Lei nº 10.833, de 2003, art. 4º, § 5º e art. 16):

I - inferior ao custo orçado em mais de 15% (quinze por cento), será considerada como postergada a contribuição incidente sobre a diferença;

II - inferior ao custo orçado em até 15% (quinze por cento), a contribuição incidente sobre a diferença será devida a partir da data da conclusão, sem acréscimos legais; ou

III - superior ao custo orçado, a pessoa jurídica terá direito ao crédito correspondente à diferença, no período de apuração em que ocorrer a conclusão, sem acréscimos legais.

§ 2º Na ocorrência de alteração do valor do custo orçado durante a execução da obra, para fins da verificação do disposto no caput, a diferença entre o custo realizado e o orçado deverá ser apurada ao término da obra, cujo valor deverá ser calculado para cada mês em que a receita de venda da unidade imobiliária for reconhecida, observado o procedimento estabelecido pelos incisos I a IV do § 6º deste artigo.

§ 3º No período de apuração em que ocorrer a conclusão da obra ou melhoramento, a diferença de custo a que se refere o caput deverá ser:

I - adicionada do crédito a ser descontado da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins devidas, no caso do inciso III do caput; ou

II - subtraído crédito a ser descontado da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins devidas, nos casos dos inciso I e II do caput.

§ 4º Na hipótese do inciso I do caput, deverão ser recolhidos juros de mora apurados na forma do art. 800, incidentes sobre a contribuição considerada postergada (Lei nº 10.833, de 2003, art. 4º, § 6º e art. 16).

§ 5º Na hipótese de não ser efetuado o recolhimento de que tratam o inciso I do caput e o § 7º, caberá lançamento de ofício, com aplicação dos juros mora de que trata o art. 800, e da multa de que tratam os arts. 801 e 802 (Lei nº 11.196, de 2005, art. 49, § 5º; e Decreto nº 6.127, de 2007, art. 2º, § 1º).

§ 6º Para fins do disposto nos §§ 2º e 3º, as diferenças entre o custo orçado e o realizado serão apuradas, extracontabilmente, ao término da obra, mediante a aplicação, a todos os períodos de apuração em que houver ocorrido reconhecimento de receita de venda da unidade imobiliária, sob o regime de apuração não cumulativa da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins, do seguinte procedimento:

I - será calculado o custo que deveria ter sido utilizado em cada mês, tendo por base o custo realizado e as receitas recebidas da unidade imobiliária em cada período;

II - do valor do custo orçado efetivamente utilizado em cada mês será subtraído o custo apurado conforme o inciso I, encontrando-se no resultado de cada subtração, quando positivo, os valores a serem subtraídos dos custos a apropriar no período da conclusão da obra;

III - para o cálculo dos juros de mora e, quando for o caso, da multa de ofício, da contribuição considerada postergada, considerar-se-á a contribuição incidente sobre valores positivos apurados conforme o inciso II, e o vencimento da obrigação relativa a cada período;

IV - os eventuais resultados negativos encontrados na operação, efetuada em cada mês conforme o inciso II, serão subtraídos do valor do custo orçado efetivamente utilizado no período subsequente, a ser considerado no cálculo da diferença de custo deste último período;

V - o excesso de custo realizado, referente às diferenças negativas previstas no inciso IV, não poderá ser computado totalmente no período da conclusão do imóvel vendido enquanto houver prestações a receber, referentes à venda, e deve ser distribuído a partir do período da conclusão da obra, para fins de cálculo de créditos a descontar, na proporção das receitas realizadas, referentes à venda da unidade imobiliária;

VI - caso ocorra a conclusão da obra enquanto houver prestações da venda da unidade imobiliária a receber, e tendo havido insuficiência de custo realizado, os créditos nos períodos subsequentes em que houver reconhecimento destas receitas deverão ser calculados com base no custo realizado, sem prejuízo do ajuste feito ao término da obra conforme o caput, 2º, 3º e 6º, incisos I a III; e

VII - Os créditos referentes a unidades imobiliárias recebidas em devolução, calculados com observância do disposto neste artigo, serão estornados na data do desfazimento do negócio.

Art. 784. Se a venda de unidade imobiliária não concluída ocorrer antes de iniciada a apuração da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins no regime de apuração não cumulativa, os valores recebidos anteriormente a este momento serão tributados no regime de apuração cumulativa, enquanto os valores recebidos posteriormente serão tributados no regime de apuração não cumulativa (Lei nº 10.833, de 2003, art. 4º, § 7º, art. 12, § 4º e art. 16).

Parágrafo único. Na apuração da receita no regime de apuração não cumulativa, o custo orçado poderá ser calculado na data de início dessa apuração, para efeito do disposto nos §§ 1º e 3º do art. 781, observado, quanto aos custos incorridos até essa data, o disposto no art. 785 (Lei nº 10.833, de 2003, art. 4º, § 7º e art. 16).

CAPÍTULO III
CRÉDITOS RELATIVOS A CUSTOS INCORRIDOS ANTES DO INÍCIO DA VIGÊNCIA DO REGIME DE APURAÇÃO NÃO CUMULATIVA

Art. 785. A pessoa jurídica referida no art. 779 que, sujeita ao regime de apuração cumulativa da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins, passar a sujeitar-se ao regime de apuração não cumulativa dessas contribuições, e que, até a data da mudança do regime tenha incorrido em custos com unidade imobiliária construída ou em construção, vendida ou não, pode calcular crédito presumido, naquela data, nos seguintes termos (Lei nº 10.833, de 2003, art. 12, § 4º e art. 16):

I - mediante a aplicação dos percentuais de 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento), em relação à Contribuição para o PIS/Pasep, e de 3% (três por cento), em relação à Cofins, sobre o valor dos bens e dos serviços, inclusive combustíveis e lubrificantes, adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País, utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até o último dia do período anterior ao da mudança do regime;

II - mediante a aplicação dos percentuais referidos no art. 219 sobre os bens e serviços importados, efetivamente sujeitos ao pagamento da Contribuição para o PIS/Pasep-Importação e da Cofins-Importação nos termos dos arts. 251 a 255, utilizados como insumos na construção da unidade imobiliária até o último dia do período anterior ao da mudança do regime de incidência; e

III - o valor dos créditos presumidos apurados nos termos dos incisos I e II fica limitado à relação percentual entre o saldo credor do preço no último dia do período anterior ao da mudança do regime e o preço de venda da unidade, e deve ser utilizado na proporção da receita recebida da unidade em relação ao referido saldo credor do preço, à medida do recebimento, nos termos do art. 778.

CAPÍTULO IV
CRÉDITOS RELATIVOS A UNIDADES IMOBILIÁRIAS RECEBIDAS EM DEVOLUÇÃO

Art. 786. Os créditos referentes a unidades imobiliárias recebidas em devolução devem ser estornados na data do desfazimento do negócio (Lei nº 10.833, de 2003, art. 4º, § 9º, e art. 16).

CAPÍTULO V
CRÉDITOS RELATIVOS A IMPORTAÇÃO DE BENS E SERVIÇOS

Art. 787. A pessoa jurídica que exercer a atividade imobiliária de que trata o art. 770 poderá descontar créditos de que trata o art. 219 em relação às importações sujeitas ao pagamento da Contribuição para o PIS/Pasep-Importação e da Cofins-Importação nas seguintes hipóteses (Lei nº 10.865, de 2004, art. 15, incisos I a V, com redação dada pela Lei nº 11.727, de 2008, art. 37):

I - bens e serviços utilizados como insumo nos termos do art. 223;

II - aluguéis e contraprestações de arrendamento mercantil de prédios, máquinas e equipamentos, embarcações e aeronaves, utilizados na atividade da empresa, de que tratam os incisos II e III do art. 228; e

III - máquinas, equipamentos e outros bens incorporados ao ativo imobilizado, adquiridos para utilização na produção de bens destinados à venda ou na prestação de serviços, nos termos do art. 225.

§ 1º Os créditos a que se refere o caput serão apurados na forma disposta no art. 219 (Lei nº 10.865, de 2004, art. 15,§ 3º, com redação dada pela Lei nº 13.137, 2015).

§ 2º Na hipótese prevista no inciso III do caput, o crédito será determinado mediante a aplicação dos percentuais referidos no art. 274 sobre o valor da depreciação ou amortização apurado a cada mês (Lei nº 10.865, de 2004, art. 15, § 4º).

§ 3º Alternativamente, a pessoa jurídica a que se refere o caput pode descontar o crédito de que trata o § 2º no prazo de 4 (quatro) anos, mediante a aplicação, a cada mês, dos percentuais referidos no art. 274 sobre o valor correspondente a 1/48 (um quarenta e oito avos) do valor de aquisição do bem (Lei nº 10.865, de 2004, art. 15, § 7º).

LIVRO XVIII
DAS RECEITAS FINANCEIRAS

TÍTULO I
DO REGIME DE APURAÇÃO CUMULATIVA

Art. 788. As pessoas jurídicas de que tratam os arts. 122 e 123 devem apurar a Contribuição para o PIS/Pasep e a Cofins incidentes sobre as receitas financeiras, inclusive decorrentes de operações realizadas para fins de hedge, mediante a aplicação das alíquotas do regime de apuração cumulativa da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins referidas no art. 128 (Lei nº 9.718, de 1998, arts. 2º e 3º).

§ 1º O disposto no caput aplica-se somente se a receita financeira decorrer da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica constituir-se em receita oriunda do exercício das atividades empresariais (Lei nº 9.718, de 1998, arts. 2º e 3º; e Decreto-lei nº 1.598, de 1977, art. 12, inciso IV, incluído pela Lei nº 12.973, de 2014, art. 2º).

§ 2º O disposto no caput não se aplica às pessoas jurídicas de que trata o art. 728, as quais deverão apurar a Contribuição para o PIS/Pasep e a Cofins incidentes sobre receitas financeiras nos termos dispostos no Livro XX da Parte V.

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