PIS/COFINS

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TÍTULO IV
DAS ALÍQUOTAS NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA

Art. 776. Para determinação da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins devidas, serão aplicadas, sobre a base de cálculo de que trata o art. 775, as alíquotas de que trata o art. 150 (Lei nº 10.637, de 2002, art. 2º, caput; e Lei nº 10.833, de 2003, art. 2º, caput).

TÍTULO V
DOS CRÉDITOS NA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA

Art. 777. Do valor da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins, devidas no regime de apuração não cumulativa, a pessoa jurídica poderá descontar créditos calculados na forma prevista neste Título (Lei nº 10.637, de 2002, art. 3º; e Lei nº 10.833, de 2003, arts. 3º, 4º e 16).

Art. 778. O crédito sobre os custos incorridos e o crédito presumido sobre os custos orçados de que tratam, respectivamente, os Capítulos I e II deverão ser utilizados na proporção da receita auferida com a venda da unidade imobiliária, à medida do recebimento (Lei nº 10.833, de 2003, art. 4º, § 3º e art. 16).

CAPÍTULO I
CRÉDITOS RELATIVOS AOS CUSTOS INCORRIDOS

Art. 779. A pessoa jurídica que exercer atividade imobiliária de que trata o art. 770, pode utilizar o crédito referente aos custos vinculados à unidade construída ou em construção a ser descontado na forma disposta nos arts. 169 a 191, somente a partir da efetivação da venda (Lei nº 10.833, de 2003, arts. 4º e 16).

§ 1º Considera-se efetivada ou realizada a venda de unidade imobiliária quando contratada a operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso, ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita essa venda.

§ 2º Considera-se unidade imobiliária:

I - o terreno adquirido para venda, com ou sem construção;

II - cada lote oriundo de desmembramento de terreno;

III - cada terreno decorrente de loteamento;

IV - cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; e

V - o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma.

§ 3º As despesas operacionais e não operacionais, incluídas as despesas com vendas, as despesas financeiras, e as despesas administrativas, não integram o custo dos imóveis vendidos.

§ 4º O crédito a ser descontado na forma prevista no caput deve ser utilizado na proporção da receita auferida na venda da unidade imobiliária, à medida do recebimento, nos termos do art. 778 (Lei nº 10.833, de 2003, art. 4º, § 3º e art. 16).

§ 5º O crédito a que se refere o caput será calculado mediante a aplicação dos percentuais previstos no art. 169 sobre os custos e despesas incorridos no mês e sobre os bens devolvidos no mês (Lei nº 10.637, de 2002, art. 3º, § 1º, com redação dada pela Lei nº 10.865, de 2004, art. 37; e Lei nº 10.833, de 2003, art. 3º, § 1º, e art. 15, inciso II, com redação dada pela Lei nº 11.051, de 2004, art. 26).

Art. 780. A pessoa jurídica a que se refere o caput pode descontar créditos, calculados em relação aos custos de bens e serviços vinculados às demais receitas auferidas.

§ 1º O direito ao crédito de que trata o caput aplica-se em relação aos bens e serviços adquiridos e aos custos e despesas incorridos a partir do mês em que se iniciar a sujeição da pessoa jurídica ao regime de apuração não cumulativa da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins.

§ 2º Os valores correspondentes à mão de obra paga a pessoa física, aos encargos trabalhistas, sociais e previdenciários e aos bens e serviços adquiridos de pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no exterior não dão direito ao crédito de que trata o caput (Lei nº 10.637, de 2002, art. 3º, §§ 2º, inciso I, e 3º, incisos I e II, com redação à Lei nº 10.865, de 2004; e Lei nº 10.833, de 2003, art. 3º, §§ 2º, inciso I, e 3º, incisos I e II, com redação à Lei nº 10.865, de 2004).

CAPÍTULO II
CRÉDITO PRESUMIDO CALCULADO COM BASE NO CUSTO ORÇADO

Art. 781. Na hipótese de venda de unidade imobiliária não concluída, a pessoa jurídica vendedora pode optar pela utilização de crédito presumido calculado com base no custo orçado de que trata a legislação do IRPJ, observado, no que couber, o disposto na Instrução Normativa SRF nº 84, de 20 de dezembro de 1979. (Lei nº 10.833, de 2003, art. 4º, § 1º; e art. 16).

§ 1º O crédito presumido a que se refere o caput será calculado com base no valor do custo orçado para conclusão da obra ou do melhoramento, que deve ser ajustado (Lei nº 10.833, de 2003, art. 4º, § 2º, e art. 16):

I - pela adição dos custos contratados até a data da efetivação da venda da unidade imobiliária ou até a data prevista no art. 784, e

II - pela exclusão dos valores a serem pagos a pessoa física, encargos trabalhistas, sociais e previdenciários, e dos bens e serviços adquiridos de pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no exterior.

§ 2º Para efeito do disposto no caput e no § 1º, considera-se custo orçado aquele baseado nos custos usuais para cada tipo de empreendimento imobiliário, a preços correntes de mercado na data em que a pessoa jurídica optar por ele, e corresponde à diferença entre o custo total previsto e os custos pagos, incorridos ou contratados até a mencionada data.

§ 3º O crédito a ser descontado na forma prevista no § 1º deve ser utilizado na proporção da receita auferida na venda da unidade imobiliária, à medida do recebimento na forma disposta no art. 778 (Lei nº 10.833, de 2003, art. 4º, § 3º e art. 16).

§ 4º A opção a que se refere o caput deve ser feita:

I - para cada empreendimento, separadamente, e produzirá efeitos para todas as unidades desse empreendimento, observado o disposto no inciso III deste parágrafo;

II - até a data em que se efetivar a venda de unidade isolada ou da primeira unidade de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades distintas, ou ainda na data prevista no art. 784; e

III - para todas as unidades do empreendimento que restarem para vender ou que tenham receitas a receber na data de mudança do regime de apuração cumulativa para não cumulativa da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins.

§ 5º Os custos pagos, incorridos, contratados e orçados referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades devem ser apropriados a cada uma delas, na data da efetivação de suas vendas ou na data prevista no art. 784, mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário.

§ 6º É facultado à pessoa jurídica a que se refere o caput apurar e reconhecer a receita e o custo de venda e os créditos por empreendimento, mediante seu registro consolidado.

§ 7º Para efeito do disposto neste Título, entende-se por empreendimento o conjunto de unidades objeto de um mesmo projeto, cuja execução física seja realizada como um todo, a um só tempo.

Art. 782. O crédito presumido da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins de que trata este Capítulo deve ser calculado mediante a aplicação dos percentuais de que trata o art. 169 sobre o valor do custo orçado para conclusão da obra ou melhoramento, ajustado pela adição e exclusões constantes no § 1º do art. 781 (Lei nº 10.833, de 2003, art. 4º, § 2º e art. 16).

§ 1º Para efeito do disposto nos §§ 1º e 3º do art. 781 , caso ocorra modificação do valor do custo orçado antes do término da obra ou do melhoramento, nas hipóteses previstas na legislação do IRPJ, o novo valor orçado deve ser considerado, a partir do mês da modificação, no cálculo dos créditos presumidos (Lei nº 10.833, de 2003, art. 4º, § 4º e art. 16).

§ 2º Na hipótese prevista no § 1º, caso o valor seja modificado para mais, a diferença do custo orçado correspondente à parte do preço de venda já recebida da unidade imobiliária pode ser computada como custo adicional do período em que se verificar a modificação do custo orçado, sem direito a qualquer atualização monetária ou juros.

§ 3º Para efeito da modificação do custo orçado de que trata o § 1º, admitem-se apenas as alterações que se relacionem com a quantidade ou a qualidade dos materiais, bens, obras ou serviços, ou com a natureza dos encargos ou despesas estipulados no orçamento.

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