permuta_de_bens_e_imoveis_46

1. Introdução;
2. Conceito de Permuta;
2.1 - Conceito de Unidade Imobiliária;
3. Permuta de Imóvel Rural;
4. Operação de Permuta Sem Pagamento de Torna;
5. Operação de Permuta Com Recebimento de Torna;
5.1 - Redução do Ganho de Capital Para Imóveis Adquiridos Até 31.12.1988;
5.2 - Torna Recebida a Prazo - Diferimento da Tributação;
5.3 - Redução do Ganho de Capital em Função da Data de Aquisição;
5.3.1 - Alienações Ocorridas Entre 16 de Junho de 2005 e 13 de Outubro de 2005;
5.3.2 - Alienações Ocorridas Entre 14 de Outubro e 30 de Novembro de 2005;
5.3.3 - Alienações Ocorridas a Partir de 1º de Dezembro de 2005;
5.3.4 - Alienação de Imóvel Constituído de Partes Adquiridas em Datas Diferentes;
6. Alienação de Bem Objeto de Permuta - Determinação do Custo de Aquisição;
7. Permuta de Uma Unidade Por 2 (Duas) ou Mais Unidades Imobiliárias - Determinação do Valor Individual;
8. Pagamento do Imposto;
9. Compra e Venda Com Dação de Unidade Imobiliária em Pagamento;
10. Não Incidência do Imposto de Renda;
10.1 – Bens de Pequeno Valor;
10.2 - Venda de Imóvel Residencial Para Compra de Outro;
10.2.1 - Operações Realizadas à Prestação;
10.2.2 - Operações Alcançadas Pela Isenção;
10.2.3 - Inobservância Das Condições Estabelecidas - Exigência do Imposto;
10.3 - Alienação do Único Imóvel;
11. Permuta de Imóveis Com Pessoa Jurídica à Qual a Pessoa Física Seja Ligada;
12. Equiparação de Pessoa Física a Pessoa Jurídica Pela Prática de Operações Imobiliárias.

Para fins de apuração de resultados, assim como para determinação dos valores de baixas e aquisição de bens, nas operações de Permuta de unidades imobiliárias, realizadas entre pessoas jurídicas ou entre pessoas jurídicas e pessoas físicas, deverão ser observados os procedimentos fiscais e normas estabelecidas na Instrução Normativa SRF nº 107/1988 e outras fontes citadas no texto, examinadas neste trabalho.

Considera-se Permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outra ou outras unidades imobiliárias, ainda que ocorra por parte de um dos proprietários-contratantes o pagamento de parcela complementar, em dinheiro, normalmente denominada torna (Item 1.1 da Instrução Normativa SRF nº 107/1988).

Para esse efeito, é necessário que a escritura, quando lavrada, seja efetivamente de Permuta. Não será considerada Permuta a operação que envolva qualquer outro bem ou direito.

As expressões "unidade imobiliária" e "unidades imobiliárias prontas ou a construir" compreendem (Item 2 da Instrução Normativa SRF nº 84/1979):

Nas operações de Permuta de imóvel rural por outro imóvel rural, com ou sem benfeitorias, aplicam-se as normas gerais comentadas neste texto.

Todavia, se o contribuinte utilizou as benfeitorias como despesa da atividade rural, somente poderá utilizar-se do tratamento da Permuta se na escritura estiverem discriminados os valores de venda correspondentes à terra nua e às benfeitorias ("Perguntas e Respostas IRPF/2020" - questão nº 598 e Art. 132 do RIR/2018).

No caso de Permuta sem pagamento de torna, os permutantes não terão resultado a apurar, uma vez que cada pessoa jurídica atribuirá ao bem que receber o mesmo valor do bem baixado de seu patrimônio.

Exemplo: Em maio/2020 o contribuinte "A" permutou uma casa, adquirida e, outubro/2005,declarada por R$ 60.000,00, por um apartamento pertencente ao contribuinte "B", adquirido em junho/2007 e por ele declarado por R$ 50.000,00.

Neste caso, o Contribuinte "A" baixará de sua declaração a casa no valor de R$ 60.000,00 e dará entrada do apartamento no valor de R$ 60.000,00.

O contribuinte "B" baixará de sua declaração o apartamento no valor de R$ 50.000,00 e dará entrada da casa no valor de R$ 50.000,00.

No caso de operação de Permuta com recebimento de torna (parcela complementar em dinheiro), a pessoa física beneficiária determinará o ganho de capital da seguinte forma (Instrução Normativa SRF nº 84/2001, art. 23):

b) será efetuada a divisão do valor da torna pelo valor apurado conforme a letra "a" e o resultado obtido será multiplicado por 100;

c) o ganho de capital será determinado aplicando-se o percentual encontrado, conforme a letra "b", sobre o valor da torna.

Assim, no caso de operação de Permuta com recebimento de torna, deve ser apurado o ganho de capital apenas em relação a esta.

Considerando-se uma operação de Permuta de bens imóveis com torna de R$ 2.500,00, e que o custo do imóvel dado em Permuta pela pessoa física beneficiária da torna corresponda a R$ 25.000,00.

Valor da torna........................................................... R$ 2.500,00

(+) valor do imóvel..................................................... R$ 25.000,00

(=) valor total da operação.......................................... R$ 27.500,00

5.1 - Redução do Ganho de Capital Para Imóveis Adquiridos Até 31.12.1988

Na alienação de imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, poderá ser aplicado um percentual fixo de redução sobre o ganho de capital, determinado em função do ano de aquisição ou incorporação do imóvel, de acordo com a seguinte tabela:

Ano Aquis.	Percent. Redução	Ano Aquis.	Percent. Redução
1969	100%	1979	50%
1970	95%	1980	45%
1971	90%	1981	40%
1972	85%	1982	35%
1973	80%	1983	30%
1974	75%	1984	25%
1975	70%	1985	20%
1976	65%	1986	15%
1977	60%	1987	10%
1978	55%	1988	5%

O saldo do ganho de capital sujeito à tributação será igual à diferença entre o ganho total e a soma das parcelas a deduzir, resultantes da aplicação do respectivo percentual de redução.

Observamos que também no caso de Permuta de imóveis poderá ser aplicado o percentual de redução correspondente sobre o ganho de capital relativo à torna.

Considerando-se que, no exemplo desenvolvido no item 4, o imóvel objeto da alienação tenha sido adquirido ou incorporado ao patrimônio do alienante em 1984, o ganho do capital a ser tributado seria assim determinado:

Valor do ganho de capital .............................................R$ 227,25

(X) percentual de redução.............................................. 20%

(=) valor da redução do ganho de capital........................ R$ 45,45

Valor do ganho de capital ............................................R$ 227,25

(-) valor da redução do ganho de capital........................ R$ 45,45

(=) valor do ganho de capital.........................................R$ 181,80

Quando a torna for contratada para recebimento a prazo ou a prestação, o ganho de capital deve ser apurado como venda à vista, e tributado na proporção das parcelas recebidas em cada mês, considerando-se a respectiva atualização monetária, se houver (Art. 151 do RIR/2018 e art. 31 da Instrução Normativa SRF nº 84/2001).

Assim, o imposto será pago periodicamente, na proporção da parcela do preço recebida, até o último dia útil do mês subseqüente ao do recebimento.

Desde 16 de junho de 2005, para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR, FR1 e FR2) do ganho de capital apurado (Art. 3º da IN SRF nº 599/2005).

5.3.1 - Alienações Ocorridas Entre 16 de Junho de 2005 e 13 de Outubro de 2005

Nas alienações ocorridas entre 16 de junho de 2005 e 13 de outubro de 2005, a base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelo fator de redução, que será determinado pela fórmula FR = 1/1,0035 m, onde “m” corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de janeiro de 1996 ou a data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de sua alienação.

Nas alienações ocorridas entre 14 de outubro de 2005 e 30 de novembro de 2005, a base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelo fator de redução, que será determinado pela fórmula FR1 = 1/1,0060 m1, onde “m1” corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de janeiro de 1996 ou a data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de sua alienação.

Nas alienações ocorridas a partir de 1º de dezembro de 2005, a base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelo fator de redução, que será determinado pelas seguintes fórmulas:

a) FR1 = 1/1,0060m1, onde “m1” corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de janeiro de 1996 ou a data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de novembro de 2005, para imóveis adquiridos até o mês de novembro de 2005; e

b) FR2 = 1/1,0035m2, onde “m2” corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de dezembro de 2005, ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

5.3.4 - Alienação de Imóvel Constituído de Partes Adquiridas em Datas Diferentes

Na alienação em conjunto de imóvel constituído de partes adquiridas em datas diferentes, a redução aplica-se à parcela do ganho de capital que corresponder a cada parte, observando-se que:

a) a redução correspondente a cada parte é determinada em função da data de sua aquisição e aplicada sobre a parcela do ganho de capital a ela correspondente;

b) a parcela do ganho de capital correspondente a cada parte é determinada aplicando-se sobre o total do ganho de capital o percentual resultante da relação entre o custo da parte objeto da redução e o custo total do imóvel, ou entre a área da parte objeto da redução e a área total do imóvel.

Na alienação de imóvel constituído por terreno adquirido até 31 de dezembro de 1995 e de edificação, ampliação ou reforma iniciada até essa data, ainda que concluída em ano posterior, informada na Declaração de Ajuste Anual, os fatores de redução são determinados em função do ano de aquisição do terreno e aplicado sobre todo o ganho de capital.

6. ALIENAÇÃO DE BEM OBJETO DE PERMUTA - DETERMINAÇÃO DO CUSTO DE AQUISIÇÃO

Nas operações de alienação, a qualquer título, de imóvel que tenha sido adquirido por Permuta com outro imóvel, considera-se custo de aquisição o valor do imóvel dado em Permuta, acrescido da torna paga, se for o caso (Art. 12 da Instrução Normativa SRF nº 84/2001).

Assim, considerando-se a hipótese do item 5, em que o custo do imóvel dado em Permuta pela pessoa física que pagou a torna é de R$ 25.000,00, o custo de aquisição do imóvel adquirido por meio da Permuta seria de R$ 27.500,00, que representa a soma do valor do imóvel dado em Permuta (R$ 25.000,00) com o valor da torna paga (R$ 2.500,00).

Tratando-se de alienação de imóvel adquirido por Permuta com outro imóvel, com recebimento de torna, considera-se custo de aquisição o valor do imóvel dado em Permuta diminuído do valor correspondente à diferença entre a torna recebida e o ganho de capital relativo a essa torna, apurado conforme exposto no item 5.

Desta forma, considerando-se os dados do item 5, o custo de aquisição do imóvel, para o contribuinte que recebeu a torna, será de R$ 27.272,75, que representa o valor do imóvel dado em Permuta (R$ 25.000,00) diminuindo do valor correspondente à diferença entre a torna recebida e o ganho de capital correspondente (R$ 2.500,00 - R$ 227,25 = R$ 2.272,75).

Nota: O valor de R$ 227,25 corresponde ao ganho de capital apurado no item 5, sem levar em conta a aplicação do percentual de redução.

7. PERMUTA DE UMA UNIDADE POR 2 (DUAS) OU MAIS UNIDADES IMOBILIÁRIAS - DETERMINAÇÃO DO VALOR INDIVIDUAL

De acordo com a questão nº 595 do "Perguntas e Respostas IRPF/2020", elaborado pela Receita Federal do Brasil, na Permuta de uma unidade por 2 (duas) ou mais unidades imobiliárias, o permutante que as receber deve determinar o valor individual de cada unidade imobiliária proporcionalmente ao valor do imóvel dado em Permuta.

Isso significa que a soma do valor de aquisição atribuído às unidades incorporadas ao patrimônio do permutante deverá corresponder ao valor do imóvel desincorporado.

Nesse sentido, a Instrução Normativa SRF nº 107/1988 (subitem 1.8) orienta o permutante a determinar o valor individual de cada unidade proporrcionalmente a um dos seguintes parâmetros, a serem utilizados na ordem indicada:

a) o valor adotado como base de cálculo do imposto de transmissão incidente sobre a operação de Permuta dessas 2 (duas) ou mais unidades imobiliárias;

b) o valor da base de cálculo do último imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou rural lançada em relação a cada uma dessas 2 (duas) ou mais unidades imobiliárias;

c) o valor de mercado de cada unidade, apurado em laudo de avaliação dos imóveis.

Considerando-se que 2 (Duas) pessoas físicas procedam a uma operação de Permuta sem torna (isto é, sem pagamento de parcela complementar em dinheiro), na qual a pessoa física "A" dê uma unidade imobiliária e receba em troca, da pessoa física "B", 2 (duas) unidades imobiliárias.

Admitindo-se que na declaração de bens da pessoa física "A" a unidade imobiliária desincorporada estivesse registrada por R$ 100.000,00 e que, para efeito de desdobramento do custo de aquisição dos bens incorporados ao patrimônio, sejam utilizados os valores que serviram de base de cálculo do imposto de transmissão, correspondentes a R$ 32.000,00 para o imóvel "1" e R$ 51.500,00 para o imóvel "2" (totalizando R$ 83.500,00), teremos:

Para as operações de alienação de bens e direitos de qualquer natureza realizadas a partir de 1º de janeiro de 2017, o ganho de capital percebido por pessoa física sujeitar-se-á às seguintes alíquotas: ( arts. 1º e 2º da Lei nº 13.259/2016, e Ato Declaratório Interpretativo RFB nº 3/2016)

b) 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00;

c) 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00; e

Na hipótese de alienação em partes do mesmo bem ou direito, a partir da segunda operação, desde que realizada até o final do ano-calendário seguinte ao da primeira operação, o ganho de capital deve ser somado aos ganhos auferidos nas operações anteriores, para fins da apuração do imposto na forma descrita nas letras “a” a “d” acima, deduzindo-se o montante do imposto pago nas operações anteriores.

O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês subseqüente ao da percepção dos ganhos, por meio do DARF, preenchido em 2 (duas) vias, sob o código de receita (campo 04) 4600.

Às operações quitadas de compra e venda de terreno, seguidas de confissão de dívida e escritura de dação em pagamento de unidades imobiliárias construídas ou a construir, são aplicáveis os procedimentos examinados acima, desde que atendidas, cumulativamente, as seguintes condições:

a) a alienação do terreno e o compromisso de dação em pagamento sejam levados a efeito na mesma data, mediante instrumento público;

b) o terreno objeto da operação de compra e venda seja, até o final do período seguinte ao em que esta ocorrer, dado em hipoteca para obtenção de financiamento ou, no caso de loteamento, oferecido em garantia ao poder público.

Não há incidência do Imposto de Renda na Permuta sem torna de unidade imobiliária por unidade imobiliária, observando-se que essa exclusão se aplica (Inc. IV e § 4º do art. 29 da Instrução Normativa SRF nº 84/2001):

a) exclusivamente, às Permutas de unidade imobiliária por unidade imobiliária;

b) às operações de Permuta realizadas por contrato particular, desde que a escritura pública correspondente, quando lavrada, seja de Permuta;

c) se ocorrer o recebimento de parcela complementar em dinheiro, deve ser apurado o ganho de capital apenas em relação a essa diferença (torna).

Desde 16 de junho de 2005, é isento do Imposto de Renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a:

a) R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão;

a) ao bem ou ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês; considerando-se como da mesma natureza os bens ou direitos que guardam as mesmas características entre si, como: automóveis e motos, imóvel urbano e terra-nua, quadros e esculturas;

b) à parte de cada condômino ou co-proprietário, no caso de bens possuídos em condomínio;

c) cada um dos bens ou direitos possuídos em comunhão e ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês, no caso de sociedade conjugal;

Fica isento do Imposto de Renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País, observado o seguinte:

a) no caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação;

Nota: nesta hipótese, estarão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial.

b) a aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada;

c) no caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais;

d) a opção pela isenção é irretratável e o contribuinte deverá informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual;

e) o contribuinte somente poderá usufruir deste benefício, uma vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira operação de venda com o referido benefício;

f) não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante;

g) considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.

Relativamente às operações realizadas à prestação, aplica-se a isenção mencionada no subitem 10.2, observado o seguinte:

a) nas vendas à prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);

b) nas vendas à vista e nas aquisições à prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;

c) nas vendas e aquisições à prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda.

A isenção do Imposto de Renda sobre o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, na forma examinada no subitem 10.2, aplica-se, inclusive:

a) à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;

10.2.3 - Inobservância Das Condições Estabelecidas - Exigência do Imposto

A inobservância das condições estabelecidas para gozo da isenção importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:

a) juros de mora, calculados a partir do segundo mês subseqüente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e

b) multa de ofício ou de mora calculada a partir do primeiro dia útil do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 30 (trinta) dias após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias.

Não está sujeita à apuração do ganho de capital a alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), do único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, desde que, nos últimos 5 (cinco) anos, não tenha efetuado alienação de imóvel, a qualquer título, tributada ou não, observando-se que:

a) a exclusão aplica-se ao ganho de capital decorrente da alienação de qualquer bem imóvel, independentemente de se tratar de terreno, terra-nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural;

b) o limite de R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais) será considerado em relação:

b.1) à parte de cada condômino ou co-proprietário, no caso de bens possuídos em condomínio;

11. PERMUTA DE IMÓVEIS COM PESSOA JURÍDICA À QUAL A PESSOA FÍSICA SEJA LIGADA

De acordo com o "Perguntas e Respostas - IRPF/2020", questão nº 599, as operações de Permuta realizadas entre a pessoa jurídica e seu sócio, administrador ou titular, ou com o cônjuge ou parente até o terceiro grau inclusive afim dessas pessoas físicas, serão sempre realizadas tomando-se por base o valor de mercado das unidades permutadas, apurando com base em laudo de avaliação dos imóveis permutados, observando-se que:

a) o laudo deve ser elaborado por 3 (três) peritos ou por entidades ou empresas especializadas desvinculadas dos interesses dos contratantes, com indicação dos critérios de avaliação e dos elementos de comparação adotados e instruído com os documentos relativos ao bens avaliados; a inexistência de laudo implicará arbitramento do valor dos bens pela autoridade fiscal;

b) a pessoa física determinará o ganho de capital considerando como preço de alienação o valor de mercado dos bens dados em Permuta e registrará os bens adquiridos pelo valor de mercado a eles atribuídos.

12. EQUIPARAÇÃO DE PESSOA FÍSICA A PESSOA JURÍDICA PELA PRÁTICA DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

A pessoa física que efetuar Permuta de imóveis deverá verificar as normas relativas à equiparação a pessoa jurídica pela prática de operações imobiliárias. Se se configurar a equiparação, observará, no que couber, as regras específicas de tributação das operações de Permuta entre pessoa jurídica e pessoa física e entre pessoas jurídicas.