• 1. Introdução
• 2. Conceito de Permuta
• 2.1 - Conceito de Unidade Imobiliária
• 3. Permuta de Imóvel Rural
• 4. Operação de Permuta Sem Pagamento de Torna
• 5. Operação de Permuta Com Recebimento de Torna
• 5.1 - Redução do Ganho de Capital Para Imóveis Adquiridos Até 31.12.88
• 5.2 - Torna Recebida a Prazo - Diferimento da Tributação
• 6. Alienação de Bem Objeto de Permuta - Determinação do Custo de Aquisição
• 7 . Permuta de Uma Unidade Por Duas ou Mais Unidades Imobiliárias - Determinação do Valor Individual
• 8. Pagamento do Imposto
• 9. Compra e Venda Com Dação de Unidade Imobiliária em Pagamento
• 10. Não-Incidência do Imposto de Renda
• 11. Permuta de Imóveis Com Pessoa Jurídica à Qual a Pessoa Física Seja Ligada
• 11. Equiparação de Pessoa Física à Pessoa Jurídica Pela Prática de Operações Imobiliárias

1. INTRODUÇÃO

Para fins de apuração de resultados, assim como para determinação dos valores de baixas e aquisição de bens, nas operações de permuta de unidades imobiliárias, realizadas entre pessoas jurídicas ou entre pessoas jurídicas e pessoas físicas, deverão ser observados os procedimentos fiscais e normas estabelecidas na Instrução Normativa SRF nº 107, de 04.07.98, examinadas neste trabalho.

2. CONCEITO DE PERMUTA

Considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outra ou outras unidades imobiliárias, ainda que ocorra por parte de um dos proprietários-contratantes, o pagamento de parcela complementar, em dinheiro, normalmente denominada torna (item 1.1 da IN SRF nº 107/88).

Para esse efeito, é necessário que a escritura, quando lavrada, seja efetivamente de permuta. Não será considerada permuta a operação que envolva qualquer outro bem ou direito.

2.1 - Conceito de Unidade Imobiliária

As expressões "unidade imobiliária" e "unidades imobiliárias prontas ou a construir" compreendem (item 2 da IN SRF nº 84/79):

- o terreno adquirido para venda, com ou sem construção;

- cada lote oriundo de desmembramento de terreno;

- cada terreno decorrente de loteamento;

- cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária;

- o prédio construído para venda com unidade isolada ou autônoma;

- cada casa ou apartamento construído ou a construir.

3. PERMUTA DE IMÓVEL RURAL

Nas operações de permuta de imóvel rural por outro imóvel rural, com ou sem benfeitorias, aplicam-se as normas gerais comentadas neste texto.

Todavia, se o contribuinte utilizou as benfeitorias como despesa da atividade rural, somente poderá utilizar-se do tratamento da permuta se na escritura estiverem discriminados os valores de venda correspondentes à terra nua e às benfeitorias ("Perguntas e Respostas IRPF/2001" - questão n º 532).

4. OPERAÇÃO DE PERMUTA SEM PAGAMENTO DE TORNA

No caso de permuta sem pagamento de torna, os permutantes não terão resultado a apurar, uma vez que cada pessoa jurídica atribuirá ao bem que receber o mesmo valor do bem baixado de seu patrimônio.

Exemplo: Em maio/00 o contribuinte "A" permutou uma casa, adquirida e, outubro/90,declarada por R$ 60.000,00, por um apartamento pertencente ao contribuinte "B", adquirido em junho/92 e por ele declarado por R$ 50.000,00:

Neste caso o Contribuinte "A" baixará de sua declaração a casa no valor de R$ 60.000,00 e dará entrada do apartamento no valor de R$ 60.000,00.

O contribuinte "B" baixará de sua declaração o apartamento no valor de R$ 50.000,00 e dará entrada da casa no valor de R$ 50.000,00.

5. OPERAÇÃO DE PERMUTA COM RECEBIMENTO DE TORNA

No caso de operação de permuta com recebimento de torna (parcela complementar em dinheiro), a pessoa física beneficiária determinará o ganho de capital da seguinte forma (IN SRF nº 48/98, art 19):

I - o valor da torna será adicionado ao custo de imóvel dado em permuta;

II - será efetuada a divisão do valor da torna pelo valor apurado conforme letra "a" e o resultado obtido será multiplicado por 100;

III - o ganho de capital será determinado aplicando-se o percentual encontrado, conforme letra "b", sobre o valor da torna.

Assim, no caso de operação de permuta com recebimento de torna, deve ser apurado o ganho de capital apenas em relação a esta.

Exemplo:

Considerando-se uma operação de permuta de bens imóveis com torna de R$ 2.500,00, e que o custo do imóvel dado em permuta pela pessoa física beneficiária da torna corresponda a R$ 25.000,00.

I - Pela adição do valor da torna somado ao valor do bem dado em permuta:

II - Pela determinação do percentual para apurar o ganho de capital:

R$ 2.500,00 : R$ 27.500,00 X 100 = 9,09%

III - Pela apuração do ganho de capital (valor tributável)

R$ 2.500,00 x 9,09% = R$ 227,25

5.1 - Redução do Ganho de Capital Para Imóveis Adquiridos Até 31.12.88

Na alienação de imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, poderá ser aplicado um percentual fixo de redução sobre o ganho de capital, determinado em função do ano de aquisição ou incorporação do imóvel, de acordo com a seguinte tabela:

PERCENTUAIS DE REDUÇÃO DO GANHO DE CAPITAL NA ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL 

O saldo do ganho de capital sujeito à tributação será igual à diferença entre o ganho total e a soma das parcelas a deduzir, resultantes da aplicação do respectivo percentual de redução.

Observamos que, como esclarece a resposta à questão n º 530 do "Perguntas e Respostas IRPF/2001", também no caso de permuta de imóveis poderá ser aplicado o percentual de redução correspondente sobre o ganho de capital relativo à torna.

Considerando-se que, no exemplo desenvolvido no item 4, o imóvel objeto da alienação tenha sido adquirido ou incorporado ao patrimônio do alienante em 1984, o ganho do capital a ser tributado seria assim determinado:

I - Apuração do valor da redução do ganho de capital:

II - Valor do ganho de capital a tributar

5.2 - Torna Recebida a Prazo - Diferimento da Tributação

Quando a torna for contratada para recebimento a prazo ou a prestação, o ganho de capital deve ser apurado como venda à vista, e tributado na proporção das parcelas recebidas em cada mês, considerando-se a respectiva atualização monetária, se houver (art. 140 do RIR/99 e art. 27 da IN SRF n º 48/98).

Assim, o imposto será pago periodicamente, na proporção da parcela do preço recebida, até o último dia útil do mês subseqüente ao do recebimento.

6. ALIENAÇÃO DE BEM OBJETO DE PERMUTA - DETERMINAÇÃO DO CUSTO DE AQUISIÇÃO

Nas operações de alienação, a qualquer título, de imóvel que tenha sido adquirido por permuta com outro imóvel, considera-se custo de aquisição o valor do imóvel dado em permuta, acrescido da torna paga, se for o caso (Arts. 10 e 19 da IN SRF nº 48/98).

Assim, considerando-se a hipótese do item 5, em que o custo do imóvel dado em permuta pela pessoa física que pagou a torna é de R$ 25.000,00, o custo de aquisição do imóvel adquirido por meio da permuta seria de R$ 27.500,00, que representa a soma do valor do imóvel dado em permuta (R$ 25.000,00) com o valor da torna paga (R$ 2.500,00).

Tratando-se de alienação de imóvel adquirido por permuta com outro imóvel, com recebimento de torna, considera-se custo de aquisição o valor do imóvel dado em permuta diminuído do valor correspondente à diferença entre a torna recebida e o ganho de capital relativo a essa torna, apurado conforme exposto no item 5.

Desta forma, considerando-se os dados do item 5, o custo de aquisição do imóvel, para o contribuinte que recebeu a torna, será de R$ 27.272,75, que representa o valor do imóvel dado em permuta (R$ 25.000,00) diminuindo do valor correspondente à diferença entre a torna recebida e o ganho de capital correspondente (R$ 2500,00 - R$ 227,25 = R$ 2.272,75).

Nota: O valor de R$ 227,25 corresponde ao ganho de capital apurado no item 5, sem levar em conta a aplicação do percentual de redução.

7 . PERMUTA DE UMA UNIDADE POR DUAS OU MAIS UNIDADES IMOBILIÁRIAS - DETERMINAÇÃO DO VALOR INDIVIDUAL

De acordo com a questão nº 529 do "Perguntas e Respostas IRPF/2001", elaborado pela Receita Federal, na permuta de uma unidade por duas ou mais unidades imobiliárias o permutante que as recebr deve determinar o valor individual de cada unidade imobiliária proporcionalmente ao valor do imóvel dado em permuta.

Isso significa que a soma do valor de aquisição atribuído às unidades incorporadas ao patrimônio do permutante deverá corresponder ao valor do imóvel desincorporado.

Nesse sentido, a Instrução Normativa SRF nº 107/88 (subitem 1.8) orienta o permutante a determinar o valor individual de cada unidade proporcionalmente a um dos seguintes parâmetros, a serem utilizados na ordem indicada:

a) o valor adotado como base de cálculo do imposto de transmissão incidente sobre a operação de permuta dessas duas ou mais unidades imobiliárias;

b) o valor da base de cálculo do último imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou rural lançada em relação a cada uma dessas duas ou mais unidades imobiliárias;

c) o valor de mercado de cada unidade, apurado em laudo de avaliação dos imóveis.

Considerando-se que duas pessoas físicas procedam a uma operação de permuta sem torna (isto é, sem pagamento de parcela complementar em dinheiro), na qual a pessoa física "A" dê uma unidade imobiliária e receba em troca, da pessoa física "B", duas unidades imobiliárias.

Admitindo-se que na declaração de bens da pessoa física "A" a unidade imobiliária desincorporada estivesse registrada por R$ 100.000,00 e que, para efeito de desdobramento do custo de aquisição dos bens incorporados ao patrimônio, sejam utilizados os valores que serviram de base de cálculo do imposto de transmissão, correspondentes a R$ 32.000,00 para o imóvel "1" e R$ 51.500,00 para o imóvel "2" (totalizando R$ 83.500,00), teremos:

I - Valor do imóvel "1" incorporado ao patrimônio da pessoa física "A"

R$ 32.000,00 : R$ 83.500,00 X 100 = 38,32%

R$ 100.000,00 x 38,32%= R$ 38.320,00

II - Valor do imóvel "2" incorporado ao patrimônio da pessoa física "A"

R$ 51.500,00 : R$ 83.500,00 X 100 = 61,68%

R$ 100.000,00 X 61,68% = R$ 61.680,00

8. PAGAMENTO DO IMPOSTO

O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza está sujeito à incidência do Imposto de Renda, à alíquota de 15%.

O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês subseqüente ao da percepção dos ganhos, por meio do Darf, preenchido em 2 vias, sob o código de receita (campo 04) 4600.

9. COMPRA E VENDA COM DAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM PAGAMENTO

Às operações quitadas de compra e venda de terreno, seguidas de confissão de dívida e escritura de dação em pagamento de unidades imobiliárias construídas ou a construir, são aplicáveis os procedimentos examinados acima, desde que atendidas, cumulativamente as seguintes condições:

a) a alienação do terreno e o compromisso de dação em pagamento sejam levados a efeito na mesma data, mediante instrumento público;

b) o terreno objeto da operação de compra e venda seja, até o final do período-base seguinte ao em que esta ocorrer, dado em hipoteca para obtenção de financiamento ou, no caso de loteamento, oferecido em garantia ao poder público.

10. NÃO-INCIDÊNCIA DO IMPOSTO DE RENDA

Não há incidência do Imposto de Renda:

I - na permuta sem torna de unidade imobiliária por unidade imobiliária, observando-se que essa exclusão se aplica (Inc. IV e § 4º do art. 24 da Instrução Normativa SRF nº 48/98):

a) exclusivamente, às permutas de unidade imobiliária por unidade imobiliária;

b) às operações de permuta realizadas por contrato particular, desde que a escritura pública correspondente, quando lavrada, seja de permuta;

c) se ocorrer o recebimento de parcela complementar em dinheiro, deve ser apurado o ganho de capital apenas em relação a essa diferença (torna);

II - o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a R$ 20.000,00;

III - o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua cujo valor no mês da alienação seja até R$ 440.000,00, desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos 5 anos.

11. PERMUTA DE IMÓVEIS COM PESSOA JURÍDICA À QUAL A PESSOA FÍSICA SEJA LIGADA

De acordo com o "Perguntas e Respostas - IRPF/2001", questão nº 533, as operações de permuta realizadas entre a pessoa jurídica e seu sócio, administrador ou titular, ou com o cônjuge ou parente até o terceiro grau inclusive afim dessas pessoas físicas, serão sempre realizadas tomando-se por base o valor de mercado das unidades permutadas, apurando com base em laudo de avaliação dos imóveis permutados, observando-se que:

a) o laudo deve ser elaborado por três peritos ou por entidades ou empresas especializadas desvinculadas dos interesses dos contratantes, com indicação dos critérios de avaliação e dos elementos de comparação adotados e instruído com os documentos relativos ao bens avaliados; a inexistência de laudo implicará arbitramento do valor dos bens pela autoridade fiscal;

b) a pessoa física determinará o ganho de capital considerando como preço de alienação o valor de mercado dos bens dados em permuta e registrará os bens adquiridos pelo valor de mercado a eles atribuídos.

11. EQUIPARAÇÃO DE PESSOA FÍSICA À PESSOA JURÍDICA PELA PRÁTICA DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

A pessoa física que efetuar permuta de imóveis deverá verificar as normas relativas à equiparação à pessoa jurídica pela prática de operações imobiliárias. Se se configurar a equiparação, observará, no que couber, as regras específicas de tributação das operações de permuta entre pessoa jurídica e pessoa física e entre pessoas jurídicas.

Nota: Sobre as normas aplicáveis à pessoa física equiparada a pessoa jurídica pela prática de operações imobiliárias, vide matéria publicada no Boletim INFORMARE nº 28-B/2000 deste caderno.