CONDOMÍNIOS EM EDIFICAÇÃO OU CONSTRUÇÃO DE EDIFICAÇÃO EM CONDOMÍNIO
Considerações Gerais

Sumário

1. CARACTERIZAÇÃO

Podemos conceituar os condomínios em edificação como a edificação, ou conjunto de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais (art. 1º da Lei nº 4.591/64).

Por condomínio pode ser entendido ainda as diversas dependências de um prédio de apartamento, como corredores, elevadores e áreas de uso comum, e que por essa razão, pertencem à totalidade dos proprietários de apartamentos do edifício.

Por outro lado, a construção de edificação em condomínio caracteriza a construção de imóveis, por incorporação, sob o regime de empreitada ou administração, se contratada diretamente entre os proprietários adquirentes e o construtor (art. 48 da Lei nº 4.591/64).

2. CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIOS

De acordo com o artigo 7º da Lei nº 4.591/64 o condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

2.1 - Convenção

Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

O registro da Convenção será efetuado no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.

Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;

d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condomínios para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuições do síndico, além das legais;

g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condomínios;

i) o "quorum" para os diversos tipos de votação;

j) a forma de contribuição para a constituição de fundo de reserva;

l) a forma e o "quorum" para as alterações de convenção;

m) a forma e o "quorum" para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

Portanto, não há como falar-se na existência de condomínio, seja em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, sem que tenha sido elaborada e registrada no Registro de Imóveis a competente convenção de condomínio.

3. ADMINISTRAÇÃO

3.1 - Condomínios em Edificação

O condomínio é administrado pelo síndico, eleito pelos condôminos.

De acordo com o art. 22 da Lei nº 4.591/64 será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição, que deverá:

a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;

b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores;

c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o Regimento Interno.

3.2 - Construção de Edificação em Condomínio

Tratando-se de construção de edificações em condomínio será designada no contrato de construção, ou eleita em assembléia especial, devidamente convocada antes do início da obra, uma Comissão de Representantes, composta de 3 membros, pelo menos, escolhidos entre os contratantes, em tudo que interessar ao bom andamento da obra.

Portanto, uma vez constituído o condomínio, há que serem designados seus administradores e a comissão de representantes.

4. INSCRIÇÃO DE CONDOMÍNIO NO CGC

Os condomínios que auferirem rendimentos de capital ou que pagarem rendimentos sujeitos à retenção na fonte estão obrigados à inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica - CNPJ (IN SRF nº 01/00).

5. DOCUMENTAÇÃO A SER APRESENTADA PARA INSCRIÇÃO NO CGC

Para fins de inscrição no CNPJ deverão ser apresentados os seguintes documentos:

5.1 - Condomínios em Edificação

a) FCPJ - Ficha Cadastral da Pessoa Jurídica;

b) Cópia legível do CIC - Cartão de Identificação do Contribuinte, do síndico, comprovando-se esta situação (cópia da Ata da Assembléia);

c) Convenção do Condomínio registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Para os condomínios constituídos anteriormente à Lei nº 4.591/64, poderá ser aceita, como documento hábil para inscrição, a ata de eleição do síndico, devidamente registrada em Cartório de Títulos e Documentos, conforme orientação do BC nº 23, de 10.02.87.

5.2 - Construção de Edificação em Condomínio

a) Cópia da Convenção de condomínio devidamente registrada no Registro de Imóveis;

b) Cópia da ata ou do contrato de construção pelo qual são designados os membros da Comissão de Representantes;

c) Cópia legível do CIC - Cartão de Identificação do Contribuinte, de um dos representantes da Comissão de Representante, eleita por Assembléia ou designada no contrato de construção.

5.3 - Comprovação da Existência de Rendimentos de Capital e/ou Retenção na Fonte

Em qualquer dos casos - subtópicos 5.1 e 5.2 - , deverá haver comprovação da existência de rendimentos de capital ou pagamentos de rendimentos sujeitos à retenção na fonte. Esta comprovação será feita mediante carta da instituição financeira em que vai haver aplicação de capital e/ou cópia da folha de pagamento do condomínio.

5.4 - Natureza Jurídica

A natureza jurídica a ser assinalada no item 06 da FCPJ é "302-6" (associação).

5.5 - Pessoa Física Responsável

- Síndico no caso de "condomínio em edificações";

- Representante da Comissão de Representantes no caso de "construção em condomínio".

5.6 - Código de Atividade Econômica

91.99-5 - Outras Atividades. Associativas não especifi-cadas e não classificadas.

6. DECLARAÇÃO DE RENDIMENTOS

De acordo com o PN CST nº 76/71, os condomínios de edificações, por não se caracterizarem como pessoa jurídica, estão dispensados da apresentação da declaração de rendimentos.

7. RESPONSABILIDADE PELA RETENÇÃO DO IMPOSTO

Os condomínios, por não serem pessoas jurídicas, não possuem condições que os obriguem a reter o Imposto de Renda na Fonte sobre rendimentos que pagarem quando o cumprimento dessa obrigação exigir a condição de pessoa jurídica da fonte pagadora (PN CST nº 37/72).

No entanto, o condomínio de edificação tem o dever de reter o imposto incidente sobre os rendimentos do trabalho assalariado, uma vez que é irrelevante a natureza jurídica do empregador em se tratando de retenção do Imposto de Renda sobre rendimentos do trabalho assala-riado (PN CST nº 114/72).

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