IMPOSTO DE RENDA PESSOA JURÍDICA |
ATIVIDADE
RURAL
Tratamento Fiscal
Sumário
1. INTRODUÇÃO
Neste trabalho vamos examinar o tratamento fiscal aplicável na apuração e tributação dos resultados provenientes da exploração de atividades rurais pelas pessoas jurídicas.
2. CONCEITO DE ATIVIDADE RURAL
Considera-se atividade rural (art. 2º § único da Lei nº 8.023/90, com a alteração promovida pelo art. 17 da Lei nº 9.250/95 e IN SRF nº 138/90):
I - a agricultura;
II - a pecuária;
III - a extração e a exploração vegetal e animal;
IV - a exploração da apicultura, avicultura, cunicultura, suinocultura, sericicultura, piscicultura e outras culturas animais;
V - a transformação de produtos decorrentes da atividade rural, sem que sejam alteradas a composição e as características do produto "in natura", feito pelo próprio agricultor ou criador, com equipamentos e utensílios usualmente empregados nas atividades rurais, utilizando exclusivamente matéria-prima produzida na área rural explorada, tais como a pasteurização e o acondicionamento do leite, assim como o mel e o suco de laranja acondicionados em embalagem de apresentação;
VI - o cultivo de florestas que se destinem ao corte para comercialização, consumo ou industrialização (a partir de 01.01.97 - art. 59 da Lei nº 9.430/96).
Ressalte-se que não se considera atividade rural:
a) a mera intermediação de animais e de produtos agrícolas (art. 2º da Lei nº 8.023/90);
b) a industrialização de produtos, tais como bebidas alcoólicas em geral, óleos essenciais, arroz beneficiado em máquinas industriais, por implicar alteração da composição e das características do produto "in natura" (IN SRF nº 138/90);
c) a compra e venda de rebanho com permanência em poder do contribuinte em prazo inferior a cinqüenta e dois dias, quando em regime de confinamento, ou cento e trinta dias, nos demais casos (IN SRF nº 138/90).
3. TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO
A pessoa jurídica que explora atividade rural, poderá optar pela tributação com base no lucro presumido, apurado trimestralmente, (desde que não esteja obrigada a tributação com base no lucro real) observando as normas publicadas no Boletim nº 16/98, caderno Imposto de Renda e Contabilidade.
4. TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL
A pessoa jurídica que explora atividade rural, que optar ou estiver obrigada a tributação com base no lucro real, poderá, a seu critério, apurar o lucro real trimestralmente ou efetuar os pagamentos mensais do imposto por estimativa, ficando obrigada a apurar o lucro real anualmente em 31 de dezembro.
Nota:
a) as normas sobre o recolhimento mensal por estimativa foram publicadas no Boletim nº 09/98, caderno Imposto de Renda e Contabilidade;
b) as normas sobre o recolhimento com base no lucro real trimestral foram publicadas no Boletim nº 13/98, caderno Imposto de Renda e Contabilidade.
5. CÁLCULO DO IMPOSTO
Sobre o lucro real, presumido ou arbitrado apurado pela pessoa jurídica que explora atividade rural incidirá o Imposto de Renda, calculado de acordo com as normas aplicáveis às demais pessoas jurídicas, ou seja:
I - aplicação da alíquota normal de 15% sobre a totalidade do lucro apurado; e
II - aplicação da alíquota adicional de 10% sobre a parcela do lucro que exceder a:
a) R$ 60.000,00 no trimestre;
b) R$ 240.000,00 no ano;
c) no caso de início ou encerramento de atividades, o limite equivale ao resultado da multiplicação de R$ 20.000,00 pelo número de meses do período de apuração.
6. DEDUÇÕES DO IMPOSTO DEVIDO
Do valor do imposto devido podem ser deduzidos o Imposto de Renda pago ou retido na fonte sobre receitas computadas na determinação da base de cálculo do imposto, os incentivos fiscais a que tiver direito (comuns às demais pessoas jurídicas) e o saldo do imposto pago a maior ou indevidamente relativo a períodos-base anteriores.
7. DEPRECIAÇÃO DE BENS DO ATIVO IMOBILIZADO
O art. 12, § 2º, da Lei nº 8.023, de 12.04.90, instituiu o benefício fiscal da depreciação acelerada, que consiste em depreciar, no próprio ano de aquisição, os bens do ativo imobilizado, adquiridos por empresa que explora a atividade rural, para uso nessa atividade.
Esse benefício foi eliminado pelo art. 36, inciso III da Lei nº 9.249/95, sendo posteriormente restaurado pelo art 7º da Medida Provisória nº 1.459, de 21.05.96 e mantida nas reedições seguintes. Atualmente o benefício está previsto no art. 6º da Medida Provisória nº 1559-25/98 e aplica-se aos bens adquiridos a partir de 22.05.96, observando-se que (art. 351, §§ 1º a 4º do RIR/94):
a) a depreciação de bens do ativo imobilizado calculada à taxa normal será registrada na escrituração comercial;
b) a diferença entre o custo de aquisição do bem e o encargo da depreciação normal registrado na escrituração contábil constituirá exclusão do lucro líquido, para fins de determinação do lucro real, na parte "A" do Livro de Apuração do Lucro Real;
c) o valor da depreciação excluído do lucro da exploração deverá ser controlado na parte "B" do Livro de Apuração do Lucro Real;
d) o valor controlado na parte "B" do Livro de Apuração do Lucro Real será adicionado ao lucro da exploração da atividade rural, no mesmo valor, da depreciação que vier a ser registrada a partir do período-base seguinte, na escrituração comercial;
e) no caso de alienação do bem, o saldo da depreciação existente na parte "B" do Lalur deverá ser adicionado ao lucro líquido, para fins de determinação do lucro real do período-base em que o bem for alienado.
Dessa forma, no período-base em que a depreciação normal reajustada na escrituração contábil atingir 100% do custo do bem, o saldo da depreciação acelerada, registrado na parte "B" do Lalur, ficará zerado.
8. BENS DA ATIVIDADE RURAL
Os bens da atividade rural que podem ser depreciados integralmente no próprio ano de aquisição são aqueles decorrente da aplicação de recursos financeiros, durante o ano-calendário, exceto a parcela que corresponder ao valor da terra nua, com vistas ao desenvolvimento da atividade para expansão da produção ou melhoria da produtividade, tais como:
a) benfeitorias resultantes de construção, instalações, melhoramentos, culturas permanentes, essências florestais e pastagens artificiais;
b) aquisição de tratores, implementos rurais e equipamentos, máquinas, motores, veículos de carga ou utilitários de emprego exclusivo na exploração da atividade rural, utensílios e bens de duração superior a um ano e animais de trabalho, de produção e de engorda;
c) atividades que visem especificamente a elevação socioeconômica do trabalhador rural, tais como casas de trabalhadores, prédios e gal-pões para atividades recreativas, educacionais e de saúde;
d) estradas que facilitem o acesso ou a circulação na propriedade;
e) instalação de aparelhagem de comunicação e de energia elétrica;
f) benfeitorias resultantes de reparos e limpeza de diques, comportas e canais;
g) a aquisição de bote de pesca ou caíque, frigoríficos para conservação da pesca, cordas, anzóis, bóias, guinchos e reforma de embarca-ções;
h) aquisição de matrizes, alevinos e girinos;
i) instalação de bússola, sonda e radar.
9. COMPENSAÇÃO DE PREJUÍZOS FISCAIS
A compensação de prejuízos fiscais decorrentes da atividade rural com o lucro real da mesma atividade não está sujeita ao limite de 30%, ou seja, pode ser integralmente compensado em um único período-base, desde que o lucro real apurado na atividade rural comporte a Compensação observando-se que (IN SRF nº 39/96):
I - o prejuízo da atividade rural a ser compensado é o apurado no Lalur;
II - se a empresa explorar atividades mistas:
a) o prejuízo fiscal da atividade rural apurado no período-base poderá ser compensado com o lucro real das demais atividades, apurado no mesmo período-base, sem limite;
b) a compensação de prejuízos fiscais das demais atividades, assim como da atividade rural com lucro real de outra, apurado em período-base subseqüente, fica sujeita ao limite de 30% e demais condições previstas nos arts. 35 e 36 da IN SRF nº 11/96.
10. EXPLORAÇÃO DE OUTRAS ATIVIDADES JUNTAMENTE COM A ATIVIDADE RURAL
A pessoa jurídica que explorar outras atividades além da atividade rural, para poder usufruir dos benefícios mencionados neste trabalho, deverão segregar, contabilmente, as receitas, os custos e as despesas referentes à atividade rural das demais atividades, bem como demonstrar, no Lalur, separadamente, o lucro ou prejuízo contábil e o lucro ou prejuízo fiscal dessas atividades (IN SRF 39/96).
Nesse caso a pessoa jurídica deverá ratear, proporcionalmente à percentagem que a receita líquida de cada atividade representar em relação à receita líquida total:
a) os custos e despesas comuns a todas as atividades;
b) os custos e despesas não dedutíveis, comuns a todas as atividades, a serem adicionados ao lucro líquido, na determinação do lucro real;
c) os demais valores, comuns a todas as atividades, que devam ser computadas no lucro real.
Na hipótese de a pessoa jurídica não possuir receita líquida no ano-calendário, a determinação da percen-tagem será efetuada com base nos custos ou despesas de cada atividade explorada.
11. CONTRIBUIÇÃO SOCIAL SOBRE O LUCRO
No cálculo da contribuição social devida pelas empresas que exploram atividade rural, aplicam-se as regras comuns às demais pessoas jurídicas, com observância das regras específicas para cada regime de tributação adotado: lucro real, presumido ou arbitrado.
Ressalte-se que o artigo 52 da IN SRF nº 93/97 prevê que a depreciação, integralmente no ano da aquisição, de bens do ativo imobilizado adquiridos para uso na atividade rural aplica-se inclusive para efeito de determinação da base de cálculo da Contribuição Social sobre o Lucro. Dessa forma, a parcela do custo do bem que exceder ao valor da depreciação normal, apropriada na escrituração comercial, poderá ser excluída na base de cálculo da contribuição no período-base em que o bem for adquirido, observando-se os procedimentos focalizados no item 7.
Com relação às empresas que exercerem outras atividades além da atividade rural, o Majur/98 orienta que a Contribuição Social sobre o Lucro deve ser calculada da seguinte forma:
a) separadamente para a atividade rural e para as demais atividades, caso a pessoa jurídica tenha condições de fazê-lo;
b) partindo da totalidade do lucro líquido da pessoa jurídica e apurando um único valor da Contribuição, rateando-se esse valor proporcionalmente à percentagem que a receita líquida de cada atividade representar em relação à receita líquida total, conforme mencionado no item 10.
12. PIS E COFINS
As receitas decorrentes da atividade rural sujeitam-se a incidência das Contribuições ao PIS à alíquota de 0,65% e a Cofins à alíquota de 2%, observando-se as regras previstas na legislação para a determinação da base de cálculo de cada contribuição, publicadas no Boletim 24/97, caderno Imposto de Renda e Contabilidade.
13. ESCRITURAÇÃO
A pessoa jurídica que explora atividade rural, fica obrigada a manter a escrituração em conformidade com a legislação comercial e fiscal e a elaborar as demonstrações financeiras previstas na Lei das Sociedades Anônimas aplicável às demais sociedades.
Ressalte-se no entanto que a pessoa jurídica que optar pela tributação pelo lucro presumido, perante a legislação fiscal, fica desobrigada da manutenção da escrituração contábil, devendo manter, no entanto, a escrituração do Livro Registro de Inventário e o Livro Caixa, no qual deverá estar registrada toda a movimentação financeira, inclusive bancária.
MUDANÇA DE
OPÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO PARA O LUCRO REAL
Compensação Dos Valores Pagos
Sumário
1. INTRODUÇÃO
Quando a pessoa jurídica mudar de opção do lucro presumido para o lucro real em relação ao mesmo ano-calendário, deverá observar a forma de compensação dos valores pagos sob o regime do lucro presumido com os valores devidos sob o regime do lucro real disciplinada no Ato Declaratório Normativo Cosit nº 3/98.
2. PROCEDIMENTOS
Para efeitos de se efetuar a compensação dos valores recolhidos sob o regime do lucro presumido, anteriormente à opção pela apuração do lucro real, será observado o valor devido sob a nova forma de pagamento escolhida, observando-se que:
a) o valor devido compreenderá o imposto, bem como multa e juros moratórios, no caso de compensação com valores pagos após a data de vencimento em relação à nova opção;
b) os valores pagos a título de imposto serão utilizados para compensar os valores devidos a esse título, da mesma forma que os valores pagos a título de multa ou juros moratórios serão utilizados para compensar valores devidos a cada um desses títulos;
c) apurado pagamento a maior a qualquer desses títulos, a diferença será utilizada para compensar valores devidos de imposto, de multa e de juros moratórios, nesta ordem;
d) após efetuadas as compensações de todos os valores recolhidos sob o regime de lucro presumido, verificada a insuficiência de pagamento de imposto devido sob a nova forma, sobre a diferença apurada incidirão multa e juros moratórios desde o vencimento desse imposto até o seu efetivo pagamento;
e) quitado integralmente o imposto, ficando pendente o pagamento da multa moratória, o valor desta, no caso de procedimento espontâneo, será pago isoladamente, tendo como termo final para seu cálculo a data de quitação do imposto;
f) aplica-se o disposto na alínea anterior aos juros de mora pendentes de pagamento;
g) quitado parcialmente o imposto devido, sobre esta parte incidirão multa e juros moratórios até a data da quitação parcial, e sobre a parte do imposto não paga será aplicado o procedimento descrito na alínea "d";
h) no caso de opção pelo lucro real trimestral, será observada a quantidade de quotas escolhidas no pagamento do imposto sobre o lucro presumido.
3. EXEMPLO
I - Dados Para o Exemplo:
Valor pago referente ao lucro presumido no 1º trimestre: R$ 1.500,00 (30/04/98)
Opção pelo pagamento do Imposto de Renda por estimativa
II - Cálculo das Compensações
Janeiro (vencimento 27/02/98)
Valor devido: R$ 600,00
Valor pago (em 30/04/98): R$ 1.500,00
Imposto quitado: R$ 600,00
Saldo para outros meses: R$ 1.500,00 - R$ 600,00 = R$ 900,00
Multa de mora(*): R$ 600,00 x 20% = R$ 120,00
Juros de mora (*): R$ 600,00 x 3,20% = R$ 19,20
* calculados de 01/03 a 30/04, data da quitação do imposto
Fevereiro (vencimento 31/03/98):
Valor devido: R$ 400,00
Saldo de valor pago (em 30/04/98): R$ 900,00
Imposto quitado: R$ 400,00
Saldo para outros meses: R$ 900,00 - R$ 400,00 = R$ 500,00
Multa de mora(*): R$ 400,00 x 9,9% = R$ 39,60
Juros de mora (*): 400 x 1% = R$ 4,00
*calculados de 01/04 a 30/04, data da quitação do imposto
Março (vencimento 30/04/98)
Valor devido: R$ 400,00
Saldo de valor pago (em 30/04/98): R$ 500,00
Imposto quitado: R$ 400,00
Saldo restante: R$ 500,00 - R$ 400,00 = R$ 100,00
Multa de mora: não há
Juros de mora: não há
Compensações de multa de mora:
Saldo do imposto pago a maior: R$ 100,00
Multa de mora devida referente a janeiro: R$ 120,00
Valor a multa quitado: R$ 100,00
Saldo não quitado: R$ 120,00 - R$ 100,00 = R$ 20,00
Valores devidos e não quitados em 20/05/98:
Imposto: não há
Multa:
- janeiro: R$ 20,00
- fevereiro: R$ 39,60
- total: R$ 59,60
Juros de mora:
- janeiro: R$ 19,20
- fevereiro: R$ 4,00
- total: R$ 23,20
III - Resultado das compensações:
A pessoa jurídica quitou a totalidade do Imposto de Renda devido sob o regime de estimativa, ficando sujeita ao pagamento da multa de mora de R$ 59,60 e de juros de mora de R$ 23,20.
4. RECOLHIMENTO DOS ACRÉSCIMOS LEGAIS
O recolhimento de valores relativos exclusivamente à multa moratória, aos juros de mora, ou a ambos, referentes ao IRPJ e à CSLL, apurados conforme os procedimentos acima, será efetuado, na data em que se realizar a compensação, por intermédio de Darf, preenchido de acordo com as instruções abaixo (AD Cosar nº 34/98):
| Campo do Darf | O que deve conter |
| 01 | - informar o nome do contribuinte e respectivo telefone; |
| 02 | - informar o período de apuração do imposto/contribuição a que se refere o recolhimento; |
| 03 | - informar o número do CGC do contribuinte; |
| 04 | - preencher com o código do imposto ou Contribuição correspondente à nova sistemática de apuração; |
| 05 | - não preencher; |
| 06 | - indicar o vencimento correspondente ao período de apuração informado no campo 02; |
| 07 | - não preencher; |
| 08 | - informar o valor da multa,, se for o caso; |
| 09 | - informar o valor dos juros de mora,, se for o caso; |
| 10 | - indicar a soma dos valores constantes dos campos 08 e 09. |
ASSUNTOS CONTÁBEIS |
ATIVIDADE
RURAL
Aspectos Contábeis
Sumário
1. ATIVIDADES AGRÍCOLAS
Para a classificação de cultura agrícola consideramos, basicamente, dois tipos de cultura:
a) cultura temporária;
b) cultura permanente.
1.1 - Cultura Temporária
São aquelas sujeitas ao replantio após a colheita, possuindo período de vida muito curto entre o plantio e a colheita, como por exemplo os cultivos de feijão, legumes, arroz, trigo, etc. Durante o ciclo produtivo, os custos pagos ou incorridos, nesta cultura, serão acumulados em conta específica que pode ser intitulada como "Cultura Temporária em Formação" - Estoques - Ativo Circulante.
Após a colheita, esta conta deverá ser baixada pelo seu valor de custo e transferida para uma nova conta, que poderá ser denominada "Produtos Agrícolas" - Estoques - Ativo Circulante, especificando o tipo de produto.
1.2 - Cultura Permanente
São aquelas não sujeitas ao replantio após a colheita, uma vez que propiciam mais de uma colheita ou produção, bem como apresentam prazo de vida útil superior a um ano, como por exemplo: laranjeira, macieiras, plantações de café, etc.
Durante a formação dessa cultura, os gastos são acumulados na conta "Cultura Permanente em Formação" - Imobilizado.
Quando atingir a sua maturidade e estiver em condições de produzir, o saldo da conta da cultura em formação será transferido para a conta "Cultura Permanente Formada", no grupo Imobilizado, especificando-se o tipo de cultura.
Esta conta está sujeita à depreciação, a partir do mês em que começar a produzir.
1.2.1 - Produção da Cultura Permanente
Durante o período de formação do produto a ser colhido (maçã, uva, laranja, etc.) os custos pagos ou incorridos serão acumulados em conta específica, que poderá ser denominada de "Colheita em Andamento"- Estoques - Ativo Circulante, devendo-se especificar o tipo de produto que vai ser colhido.
Após a colheita, esta conta deverá ser baixada pelo seu valor de custo e transferida para uma nova conta denominada "Produtos Agrícolas" - Estoques - especificando-se o tipo de produto colhido.
2. ATIVIDADES PECUÁRIAS
Na contabilidade da empresa com exploração de atividade pecuária, o rebanho existente deverá ser classificado de acordo com o tipo de criação e finalidade:
I - No Imobilizado - Ativo Permanente:
a) Gado Reprodutor: representado por bovinos, suínos, ovinos, eqüinos e outros destinados à reprodução, ainda que por inseminação artificial;
b) Rebanho de Renda: representado por bovinos, suínos, ovinos, eqüinos e outros que a empresa explora para produção de bens que constituem objeto de suas atividades;
c) Animais de Trabalho: representados por eqüinos, bovinos, muares, asininos destinados a trabalhos agrícolas, sela e transporte;
Em decorrência dessa classificação no Ativo Permanente, esses bens ficam sujeitos à depreciação a partir do momento em que estiver em condições de produzir ou posto em funcionamento ou uso.
II - Estoque - Ativo Circulante:
Classificam-se no ativo circulante as disponibilidades, os direitos realizáveis no curso do exercício social subseqüente e as aplicações de recursos em despesas do exercício seguinte.
Portanto, os rebanhos que se destinam à venda ou a consumo serão registrados nessa conta e ficarão sujeitos à avaliação de estoque, pelo preço de mercado, custo médio ou inventário físico (PN CST nº 6/79).
III - Crias novas:
É recomendável que a cria recém-nascida seja classificada primeiramente no Estoque-AC até que atinja uma idade em que possa ser analisada a sua habilidade para o trabalho, procriação ou engorda, quando então será definida a sua permanência no ativo circulante ou a sua reclassificação para o Imobilizado - AP.
O valor do custo das crias nascidas poderá ser apurado pelo preço real de custo ou pelo preço corrente de mercado, gerando nesse último caso, uma receita de "superveniência ativa".
O desaparecimento ou morte de animais terão seus valores registrados em conta de resultado como "insubsistências ativas".
3. RECEITAS DA ATIVIDADE RURAL
As receitas operacionais da atividade rural são aquelas provenientes do giro normal da empresa, em decorrência da exploração das respectivas atividades rurais.
Entende-se por giro normal da empresa as receitas diversas que sejam inerentes à atividade rural, como por exemplo o aluguel ou arrendamento de bens imobilizados utilizados na produção, bem como o ganho de capital apurado na alienação de bens do ativo imobilizado, excetuada a terra nua.
4. DESPESAS DE CUSTEIO
Considera-se despesas de custeio, dedutíveis na apuração do resultado da atividade rural, aquelas necessárias à percepção dos rendimentos e à manutenção da fonte produtora e estejam relacionadas com a natureza da atividade exercida, apropriando-as em função do regime de competência.
5. AVALIAÇÃO DE ESTOQUE
O estoque final de produtos agrícolas, animais e extrativos, existente no encerramento do período-base, deverá ser avaliado com base num dos seguintes critérios de avaliação:
a) custo médio;
b) custo de aquisições mais recentes (Peps);
c) inventário físico (contagem física) avaliado aos preços unitários praticados mais recentemente nas compras;e
d) preços correntes no mercado.
Observe-se que a avaliação do estoque a preços de mercado, embora de apuração mais prática, implica no reconhecimento da valorização como receita tributável no período.
ATIVIDADES
IMOBILIÁRIAS
Custos Contratados - Tratamento Fiscal
Sumário
1. INTRODUÇÃO
A pessoa jurídica cujo objetivo é a atividade imobiliária (incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda) poderá computar na formação do imóvel vendido:
a) os custos pagos ou incorridos;
b) os custos contratados;
c) os custos orçados.
Neste trabalho, analisaremos os procedimentos aplicáveis em relação ao cômputo dos custos contratados na formação do custo da unidade imobiliária vendida.
2. APROPRIAÇÃO DOS CUSTOS CONTRATADOS
Os custos contratados somente poderão ser computados quando o empreendimento imobiliário compreender duas ou mais unidades. A sua apropriação deverá ser efetuada a cada uma das unidades, mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário. Assim, se determinada empresa houver contratado custo no valor de R$ 80.000,00 para a conclusão de um empreendimento imobiliário com 8.000 m2 que compreenda 40 unidades de 200 m2 cada uma, o rateio referente a cada unidade vendida será feito do seguinte modo:
3. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DOS CUSTOS CONTRATADOS
A empresa imobiliária poderá proceder a atualização monetária dos custos contratados. A atualização, no entanto, somente poderá ser feita se existir cláusula contratual nesse sentido entre a empresa imobiliária e o fornecedor dos bens ou serviços.
Portanto, os custos contratados, como se observa, poderão ser atualizados com base no indexador constante do contrato de fornecimento de bens ou serviços realizados entre a empresa imobiliária e o respectivo fornecedor.
Os valores referentes à atualização monetária dos custos contratados serão computados, no custo de cada unidade vendida, mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário.
4. CONTABILIZAÇÃO DOS CUSTOS CONTRATADOS
O registro contábil do custo contratado deve ser feito apenas em relação à unidade imobiliária vendida. Isso significa que os custos contratados relativos às unidades a vender não deverão ser registrados na contabilidade. Se, no exemplo constante do tópico 2, retro, foram vendidas 10 unidades imobiliárias, o custo contratado a ser registrado na contabilidade corresponderá a R$ 10.000,00.
O valor dos custos contratados respectivos ao imóvel vendido deverá ser creditado à conta específica do passivo circulante ou do passivo exigível a longo prazo, na data da efetivação da venda, em contrapartida a um dos seguintes débitos:
a) débito à conta própria de resultado do período-base, se referente a unidade não concluída vendida à vista, ou vendida a prazo ou a prestação com pagamento total contratado para o curso do período-base da venda;
b) débito à conta própria do grupo de resultados de exercícios futuros, se referente a unidade não concluída vendida a prazo ou a prestação com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do período-base da venda, na hipótese de opção pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita da venda recebida.
Exemplo:
Admitindo-se que determinada empresa imobiliária tenha apresentado a seguinte situação em relação a um empreendimento imobiliário:
| área do empreendimento imobiliário | 4.000 m2 |
| área de cada unidade imobiliária | 100 m2 |
| custo contratado para conclusão do empreendimento | R$ 160.000,00 |
| custo rateado em relação a cada unidade imobiliária | R$ 4.000,00 |
Foram vendidas 6 (seis) unidades imobiliárias nas seguintes condições:
a) 3 (três) unidades vendidas à vista;
b) 3 (três) unidades vendidas a prazo, com 50% no ato da venda e 50% no período-base seguinte.
Com base nos dados acima, os custos contratados serão registrados na contabilidade, do seguinte modo:
a) em relação às 3 (três) unidades vendidas à vista (custo contratado de cada obra R$ 4.000,00 x 3 = R$ 12.000,00):
D - CUSTO DE IMÓVEIS VENDIDOS (Conta de Resultado)
C - CUSTOS CONTRATADOS (Passivo Circulante) R$ 12.000,00
b) em relação às 3 (três) unidades vendidas com recebimento de 50% no ato da venda e 50% no período-base seguinte:
D - CUSTO DE IMÓVEL VENDIDO (Conta de Resul-
tado) R$ 6.000,00D - CUSTO DIFERIDO DE IMÓVEL VENDIDO (Resultado de Exercícios Futuros) R$ 6.000,00
C - CUSTOS CONTRATADOS (Passivo Circulante) R$ 12.000,00
5. CUSTOS CONTRATADOS APÓS A EFETIVAÇÃO DA VENDA
Os custos contratados após o dia da efetivação da venda, bem como as atualizações monetárias dos contratos de fornecimento de bens ou serviços ocorridas depois dessa data, serão creditados à conta do passivo circulante ou passivo exigível a longo prazo, em contrapartida à conta específica de resultado do período-base ou à conta própria do grupo de resultados de exercícios futuros.
6. CUMPRIMENTO DO CONTRATO PELOS FORNECEDORES DOS BENS OU SERVIÇOS
O cumprimento do contrato pelos fornecedores dos bens ou serviços, parcial ou totalmente, ensejará a baixa contábil mediante débito da conta específica do passivo circulante e crédito à conta de obras em andamento, classificada no ativo circulante.
7. DEMONSTRAÇÃO ANALÍTICA DOS CUSTOS CONTRATADOS
A empresa imobiliária fica obrigada a manter, à disposição do Fisco, demonstração analítica, por empreendimento, dos custos contratados incluídos na formação do custo de cada unidade vendida, assim como dos efeitos da atualização monetária dos respectivos contratos de fornecimento de bens ou serviços.